办公楼基本概念

买办公楼关注点：车位数量、纯写字楼产权性质、标准层高、防范贬值、窗户朝向、交房时间、物业公司管理、周边环境、交通位置。商务配套设施和设备。

5A;；OA：办公自动化系统；CA：通讯自动化系统；FA：消防自动化系统 ；SA：安保自动化系统；BA：楼宇自动控制系统。

一、 写字楼功能构成

1. 收益部分：

可以出租收取租金或出售的部分包括办公室、停车场、商业部分、仓库等。其中为客人服务的厅、厨房、理发、商店等可以由大楼管理部门自己经营，但大多向专门经营者出租，收取租金。

2. 非收益部分（公摊）：

指大楼内部用房和免费公用房，包括交通、服务、管理、维修和营运 5 个部分。这部分的总面积小于出租部分，但种类之多、功能之复杂，远远超出出租部分。提示：业主往往较重视收益部分，实际上现代办公楼的管理系统比较复杂，需要在大楼内或旁边的附属楼内为他们设置合适的工作地点。

3. 常见的公摊部位

首层大堂、主、次出入口公共门厅、公共走廊、过道；各层电（楼）梯前室、电梯间、楼梯间、电梯井；各层空调机房、弱电小室、杂物间；各层通风井、电管井、管道井、公共走道、公共卫生间、排烟机房；消防控制中心；套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙（包括山墙）及外墙墙体水平投影面积的一半；屋顶水箱间、膨胀水箱间和电梯机房、卫星电视接收机房；所有的物业管理用房和行政管理用房（含地下部分）；地下部分：电话间；风机房；冷冻站、筏门井、排水加压泵房、变电所、楼宇控制中心、变配电室、环网柜室；中水站房；消防、生活、废水水池用房、中水站房、进、排风机房等。

5. 使用率：

所有的公摊一般情况下，写字楼的使用率不会超过 70％；注意：并不是使用率越高越好，真正高档写字楼是只租不售的，服务内容全面广泛、硬件设施标准高，因此公摊也较大，使用率只能做到 60～65％，个别项目的使用率小于 60％。

二、 标准层平面

通常包括办公空间和公共走道、楼梯等

1. 标准层平面包括：

电梯间及前室、卫生间、开水间、空调机房、各种管线竖井。（核心筒）

标准层制约因素：自然采光的制约：单面采光的办公室进深不大于 12 米；双面采光的办公室两面的窗间距不大于 24 米。

防火分区的制约： 高层一类建筑，每层每个防火分区最大允许面积 1000 平方米，设有自动灭设备的防火分区面积可增加一倍。

安全疏散最大步行距离的制约：房间门至最近的外部出口或楼梯间的最大距离；位于两个安全出口之间的房间为 40 米；位于袋形走道两侧或尽端的房间为 20 米。

2. 核心筒概念：

核心筒主要承担的功能有：生活功能（卫生间、开水间等）流线功能（电梯厅、走廊、楼梯间等）设备功能（空调机房、管道井等）；

核心筒的设计的重点在于：向使用者提供方便性、舒适性、功能性以及表示标准层出租面积比的效率性。一般情况下，核心筒大约占标准层面积的20-30%（日本参考值）和 18-25%（国内设计参考值）。

3. 各部分的指数指标

走道：双面布置房间的走道净宽度不小于1.6m 单面布臵房间的走道宽度不小于 1.3m

开水间开水间面积不应小于 6 平方米，配置：开水器、洗茶杯及消毒的水池、吊柜、上下水、过滤茶根的器具、倒烟灰的容器及地漏等。

卫生间：配置：前室、洗手盆、镜子、烘手机、洗手液等。

4. 人均面积指标

此面积指标包括配套设施的面积以及办公面积。平均人员密度指标=平方米/每办公人员,

欧美国家为 15 平方米/每办公人员,日本过去为 3-10 平方米/每办公人员，目前是 12-13 平方米/每办公人员,国内：8-12 平方米/每办公人员。

三、 标准层剖面

1. 层高：指的是下层板顶至上层板顶的高度，包括功能所需净高和必要的吊顶内部尺寸；

2. 净高：指的是下层板顶到吊顶的高度，标准层吊顶的有效高度为 2.5—2.7 米。

3. 决定吊顶内部高度的因素:

结构楼板及梁所占的高度；空调主干管的高度及位置：空调主干管的高度要包括保温层的厚度，而且要考虑主风道与其他风道或排烟管道在吊顶内

交叉点如何处理；消防喷淋管的设置：消防喷淋干管可以穿梁，在梁上预留套管。

电缆桥架高度及位置：写字楼中电缆很多，往往需要设电缆桥架，电缆桥架的位置需避开风道、灯槽等。

照明灯具深入吊顶的高度：写字楼往往采用成行的内嵌式灯具，通过灯下的隔片散光，使照度趋于均匀。灯具也占有一部分吊顶内高度，而且有可能与风道相重叠。

吊顶的构造高度：包括吊顶龙骨高度，吊顶本身有时还具有层和表层，而所谓净高是指楼板面到吊顶表层表面的高度。

除上述之外，还应考虑吊顶内部检修和施工误差，通常留5CM 的余量。

四、智能化系统（3A、5A、7A）

1. 智能化构成的三大基本要素：

楼宇自动化（BA）、通信自动化（CA）和办公自动化（OA），实质只有 3A。智能化程度的强弱高低，取决于其三大要素有机结合渗透的程度，也就是系统综合集成的程度。但智能化不应是若干子系统（即所谓“A”）产品设备的简单叠加。即使在子系统数目相同的情况下，由于系统集成技术水平的不同，智能化程度也不大相同。

2. 5A、7A 的误区：

发展商生搬硬套星级宾馆的等级模式，人为臆造虚构“A”的宣传包装，严重误导了客户。实际上，“A”是一个抽象名词，不是一个衡量智能化水平的度量单位。况且“A”与星级宾馆“星”根本不同，更没有被国际业界认定为一致的度量标准。因此，用“A”的多少作为智能化程度的度量显然既缺乏理论根据，也不符合国际惯例。

3. 办公自动化(OA,Office Automation)系统:

主要内容是：局域网（LAN）联接的电脑网络系统，用户只用一台终端电脑，便完成所有的业务。例如，共享打印机，查询数据资料，收发邮件，进入互联网(Internet)等；通过电脑网络和电子数据交换技术(EDI, Electronic Data Interchange)，实现业务处理和文件传递无纸化、自动化，传统办公室里层叠的文件资料柜代之以光盘存储器；通 过 数 据 库 、 专家系统 、 综合设计系统(Integrated CAD System)、电子出版系统、

4. 建筑自动化（BA，Building Automation）系统

大楼BA系统采用集散式的计算机控制系统（Central Distributed Control System）, 通过 BA 系统，把全楼所有的建筑设备和设施有效地管理起来。因此，BA 系统可以实现建筑设备和设施的节能、高效、可靠、安全的运行，从而保证智能化大楼的正常运转，BA 系统一般具有三个层次：最下层是现场控制机。每一台现场控制机监控一台或数台设备，对设备或对象参数实行自动检测、自动保护、自动故障报警和自动调节控制。中间层为系统监督控制器。它负责 BA 中某一子系统的监督控制，管理这一子系统内的所有现场控制机。它接受系统内各现场控制机发送的信息，按照事先设定的程序或管理人员的指令实现对各设备的控制管理，并将子系统的信息上传到中央管理级计算机。最上层为中央管理系统（MIS），是整个 BA 系统的核心，对整个 BA 系统实施组织、协调、监督、管理、控制的任务。

5. 通讯自动化系统（CA，Communication Automation）：

是以数字专用交换机（DP-BX）为中心，在楼内连接程控电话系统，电视会议系统和多媒体声像服务系统，对外与广域网（WANs）或城域网（LANs）以及卫星通讯系统相联，实现大楼内外便捷的声象数字通讯。同时，DPBX 还应具有最低成本路由管理功能和自动计费功能。

6. 火灾自动报警和消防联动控制系统（FA）

设有智能类比功能的火灾自动报警及自动灭火和消防联动控制。 广播音响系统：火灾紧急广播系统与公共广播合用一套广播系统。

7. 安全防范系统（SA）

闭路监视系统：地下车库出入口，首层大厅设彩色变焦带云台摄象机。楼内各层出入口，电梯轿箱等处设臵固定黑白定焦摄象机。写字楼内走廊设臵固定黑白定焦摄象机，地下停车库内设黑白带云台变焦摄象机。防盗报警系统：写字楼主要出入口设门磁开关，电子门锁，读卡器。停车场管理系统：内部车辆采用专用停车卡，外部车辆采用临时出票机的方式。

8. 综合布线系统

上述各系统（3A）的网络布线，是通过综合布线系统（PDS）来实现的。PDS 系统提供开放式的标准通讯接口，能支持多厂商的不同类型设备的数据传输和网间互联，采用标准材料例如光纤和非屏蔽以绞线作为传输介质。在智能化大楼里，综合布线系统几乎包容了全部弱电系统的布线，可以传输数据、文本、图象、传感器、模拟或数字语音等信号。整幢大楼的“神经系统”，各智能化系统的通用平台。综合布线系统避免了传统布线系统的缺陷：

杂-----线缆种类多

乱-----插头、插座、配线架等品种多，不易排整齐

散-----各系统不兼容，需分别设计

费-----费时费钱

死-----更改与升级不灵活

五、专项设备介绍

1. 空调——主要参数：温度、湿度、流动速度、清洁度、新鲜度等

2. 电梯——电梯台数确定参数：等候时间、按楼层数确定、按面积确定、模拟计算；电梯布局和装修注意：电梯厅的最小面积，一般是 3.5-4.5方米/台；电梯门套及电梯厅墙面应采用经久耐用而装饰性强的材料；首层电梯厅装修标准要高于其他层；吊顶与灯具配合，使光线柔和而明亮。

3. 停车场

出入口：当停车位大于 50 个时，出入口数量不得少于 2 个；当停车位大于 500 个时，出入数不得少于 3 个，出入口之间的距离必须大于 15 米，出入口的宽度不小于 7 米，出入口距人行天桥、地道口及引桥应大于 50 米。用地面积估算：一般按每停车位 30-45 平方米计算；

地面：停车场地面可采用混凝土刚性结构，地面排水坡度为0.5%-1.0%； 排风：自然＋强制排风

六、甲级写字楼评判标准

1. 地理位置：交通便利，基础建设完备，自驾车交通及公共交通，同一区域内有数座高标准写字楼，形成成熟的商务氛围。

2. 外观形象：建筑设计风格鲜明，气势宏大。除采用现代感极强的外形设计外，外立面选材高档，使用环保材料且施工水准高。

3. 停车位：至少达到平均每 150-200 平方米拥有一个停车位，并且拥有足够的地面访客车位。

4. 楼层高度及采光：大堂装修豪华，面积大、挑空高，标准层净高达超过 2.7 米，房间通透、自然采光好，写字间照明亮度至少达到 400 流明。

5. 电梯：平均每 5 层拥有 1.5 部电梯（即每部电梯为大约 7000 平方米办公面积提供服务），非高峰期间候梯时间小于三十秒。

6. 电力供应：50-60 瓦/平米电力供应，即每层（2000 平方米）至少拥有

100 千瓦供电量，并配备足够的后备电力供应设施。

7. 电讯设备：平均每 15-20 平方米面积拥有一条电话线及一个数据端口，提供或支持 DDN、ISDN 线路，未来宽带设施预留，具有视像会议能力。

8. 空调系统：提供四管式风机盘管加新风空调系统，户内独立调温，能为客户服务器专用空间提供二十四小时空调供应，新风量大于 40 立方米/小时/人。

9. 物业管理公司：选用声名卓越而有丰富经验的物业管理公司对大厦进行物业管理。

10. 配套设施：配套设施齐备，餐饮、银行、机票代理、邮局、商务中心等，以服务客户为宗旨，不设大量商业面积，保持写字楼单一功能为佳。

11. 其实还有更重要的——客户资质

七、写字楼与商住的区别

1. 土地性质与市场风险：商住是以住宅性质立项的，属于“擦边球”，市场总有一天会规范化，而且不会时间太久，目前部分区域已经开始驱赶商住楼内的客户。

2. 设计要求不同：商住的层高均在 3.15 米以下，所以决定了他几乎没有 3A 的概念，办公的舒适、便利性也无从说起了。

3. 设备设施标准不同：如电梯、消防、保安、空调等，要求标准及设备的水平差距极大。

4. 结构不同商住楼多采用框架－剪力墙结构，很难做到大开间，

5. 客户资质不同